Por Cheng Xiaonong
A notícia da crise financeira do gigante imobiliário Evergrande Group é um choque para os consumidores da China. Suas ações sofreram um sério declínio no mercado de ações de Hong Kong. Consequentemente, chamou a atenção dos investidores de Wall Street. Quanto tempo pode durar a Evergrande? É o início da crise do setor imobiliário da China depois de mais de duas décadas de desenvolvimento próspero?
Eu gostaria de oferecer algumas perspectivas e análises.
Expansão e queda do mercado imobiliário da China
O crescimento econômico e a prosperidade da China nos últimos 20 anos dependeram principalmente da explosão das exportações e de projetos de construção.
A China tornou-se membro da Organização Mundial do Comércio (OMC) em 2001. O aumento do fluxo de capital estrangeiro para a China trouxe desde então o crescimento de suas exportações para mais de 25% ao ano. A explosão das exportações impulsionou o crescimento econômico chinês por 10 anos.
A força de trabalho da China é responsável por 26% da população mundial de empregos. Mesmo que a China ocupasse todo o mercado global e todos os países industrializados parassem de exportar, o boom das exportações não duraria indefinidamente.
Do ponto de vista do equilíbrio econômico internacional, o comércio deve ser mutuamente benéfico. O fenômeno do boom das exportações da China – ganhando todo o dinheiro do mundo, vendendo mais e comprando menos e acumulando enormes reservas em moeda estrangeira – acabará.
Em 2008, a crise das hipotecas subprime nos EUA levou a uma redução substancial nas encomendas de exportação da China. Ele marcou o ponto de inflexão no boom de exportação da China. À medida que os salários aumentaram e as empresas estrangeiras começaram a retirar seu capital, as exportações da China começaram a diminuir em 2012. As exportações da China em 2016 caíram 7,7 por cento.
Para manter o alto crescimento econômico, a China promoveu a construção de infraestrutura e o desenvolvimento imobiliário, estimulando assim uma série de projetos de construção em expansão.
A participação do investimento em construção no PIB aumentou de 18 para 20 por cento antes de 2008, para 35 por cento em 2013 e 2014. Embora o boom da construção tenha apoiado o crescimento econômico chinês por mais 10 anos após o boom das exportações, a bolha imobiliária também se formou discretamente.
Durante a bolha econômica de Heisei no Japão, o investimento imobiliário representou apenas 9% do PIB japonês. Durante a crise das hipotecas subprime nos Estados Unidos de 2008, essa proporção era de apenas 6%.
Se compararmos a proporção do investimento imobiliário no PIB, a bolha imobiliária da China é equivalente a duas vezes o tamanho da bolha econômica de Heisei no Japão, e a bolha imobiliária durante a crise das hipotecas subprime nos EUA é apenas uma fração da bolha imobiliária da China .
O boom da construção civil transformou o setor imobiliário no líder e pilar da economia chinesa em apenas 10 anos, impulsionando dezenas de indústrias upstream e downstream.
Durante o pico, a China consumiu mais cimento em três anos do que os Estados Unidos consumiram em todo o século 20; a capacidade de produção de aço bruto aumentou de 660 milhões de toneladas em 2008 (equivalente a 49% da produção mundial de aço bruto) para 1,16 bilhão de toneladas no final de 2014 (equivalente a 69% da produção mundial de aço bruto).
O aumento dos preços das moradias acompanhou o boom da construção. Mas quando a classe trabalhadora não podia mais comprar uma casa, o setor imobiliário continuou a se expandir – isso representa a bolha de ativos imobiliários.
O efeito devastador de novos acordos de financiamento para desenvolvedores de propriedades
A receita do governo local depende fortemente da venda de terrenos para o desenvolvimento imobiliário. Essa alta dependência tem preocupado os governos locais com o estouro da bolha imobiliária. E uma grande quantidade de fundos de bancos comerciais foi investida em projetos ou empréstimos hipotecários para compradores de casas. Assim, os bancos têm mais medo do estouro da bolha imobiliária do que os governos locais. Assim que a bolha imobiliária estourar, as dívidas incobráveis do banco aumentarão drasticamente.
As autoridades de Pequim enfrentam um dilema de política econômica desde 2017: conter o superaquecimento do mercado imobiliário ou impedir o estouro da bolha imobiliária.
Desde que a economia foi duramente atingida pela pandemia, o regime começou a suprimir o hype imobiliário devido a três fatores.
Em primeiro lugar, mais e mais famílias urbanas restringiram o consumo devido a moradias caras e hipotecas pesadas.
Em segundo lugar, a dependência do governo local de transferências de terras como fonte de renda é insustentável. O imposto sobre imóveis é uma fonte alternativa de receita para as finanças locais. Uma vez que o imposto sobre imóveis é introduzido, as pessoas que possuem várias propriedades as venderiam para evitar o pagamento do imposto sobre imóveis. Um grande número de imóveis usados inundará o mercado imobiliário e os preços das moradias deverão cair, o que induzirá uma crise financeira para o setor bancário.
Terceiro, os bancos chineses constantemente despejam enormes quantias de dinheiro para incorporadores e compradores. Mas se os preços das casas caírem significativamente e as incorporadoras imobiliárias forem à falência, os bancos entrarão em colapso e o regime não será capaz de resgatá-los.
Consequentemente, Pequim definiu a política regulatória das “ três linhas vermelhas ” para incorporadores imobiliários em agosto de 2020. É um plano para restringir os empréstimos bancários para incorporadores imobiliários no primeiro semestre de 2021. Os reguladores avaliam a situação financeira dos incorporadores imobiliários de acordo com três critérios: primeiro , um teto de 70 por cento na relação passivo / ativo, excluindo receitas antecipadas de projetos vendidos em contrato; segundo, um limite de 100% da dívida líquida sobre o patrimônio líquido; terceiro, relação entre caixa e dívida de curto prazo de pelo menos um.
De acordo com a nova política de financiamento para incorporadoras, nenhum empréstimo será concedido se as três linhas forem cruzadas; a dívida pode aumentar até 5% ao ano se duas linhas forem cruzadas; um aumento de 10% na dívida é permitido se uma linha for cruzada; uma dívida máxima de 15% pode ser levantada se nenhuma linha for cruzada. Isso significa que o empréstimo bancário é limitado a 15% para os incorporadores residenciais de melhor desempenho, e o empréstimo bancário é interrompido para incorporadores residenciais que não conseguem melhorar suas finanças.
Desde que a nova política foi emitida, as incorporadoras chinesas vêm lutando nos últimos oito meses. O número de imobiliárias que descumpriu a política superou o dos últimos dois anos: 12 delas ocorreram nos primeiros seis meses e 274 incorporadoras faliram em 5 de setembro, uma média de uma por dia. Estas são as pequenas empresas imobiliárias com fontes financeiras limitadas. As grandes empresas imobiliárias também podem não sobreviver por muito tempo.
A queda da Evergrande
O Evergrande Group é o desenvolvedor imobiliário líder na China e ficou em 122º lugar na Fortune Global 500 este ano. Sua crise financeira não afeta apenas Pequim, mas também muitos investidores nacionais e internacionais.
Evergrande já teve uma história gloriosa. Além de seu patrimônio, possuía o melhor time profissional de futebol da China, uma unidade de carros elétricos e muitos produtos financeiros. Mas mesmo um desenvolvedor imobiliário tão forte é vulnerável em face da nova regra de refinanciamento. Um grande número de cobradores de dívidas se reuniu na sede da empresa em Shenzhen na semana passada.
Atualmente, os passivos da Evergrande totalizam mais de $ 310 bilhões, dos quais $ 88,63 bilhões são passivos que rendem juros e 42% dos quais vencerão em menos de um ano; enquanto o caixa e equivalentes nos livros são de apenas US$ 13,4 bilhões, além de 460 bilhões de propriedades imobiliárias e 146 projetos residenciais, principalmente no Delta do Rio das Pérolas, dos quais 62 estão em Shenzhen. Medido pelas “três linhas vermelhas”, as condições de operação de Evergrande estão em perigo. Sua situação financeira ultrapassou as três linhas vermelhas e, portanto, está proibido de receber empréstimos bancários adicionais.
Desde que a nova política entrou em vigor, os esforços da Evergrande para vender casas não tiveram sucesso. Em meio à desaceleração econômica e à repressão regulatória do setor imobiliário, a empresa ainda não faliu. No entanto, não há compradores e outras grandes imobiliárias também estão sem caixa ou preocupadas com a estagnação das vendas.
Atualmente, o valor de mercado das ações da Evergrande evaporou 90 por cento, o preço das ações da sede da Evergrande em Hong Kong caiu 90 por cento, o Evergrande Property Services Group caiu 77 por cento e a Evergrande Vehicle caiu 93 por cento.
Evergrande cometeu o erro de expandir excessivamente suas operações no passado enquanto calculava mal as políticas de Pequim. Já que o banco central do Partido Comunista Chinês (PCC) apertou a política monetária este ano, mesmo que Evergrande esteja livre das três linhas vermelhas, nenhum banco se atreveria a conceder refinanciamento a Evergrande. Agora que Evergrande está sem dinheiro e ultrapassou todas as linhas vermelhas, o banco só pode cancelar o empréstimo. Sem o empréstimo, os projetos da Evergrande são insustentáveis; além disso, os compradores em potencial são afastados com uma série de restrições regulatórias sobre a habitação, como o limite de preço de compra e a legislação tributária imobiliária. A receita de caixa da Evergrande está encolhendo e suas dificuldades operacionais irão aparecer.
É a luta econômica do PCC
O PCC não abandonará a Evergrande. Afinal, os empréstimos bancários de Evergrande vêm de vários grandes bancos estatais. Se Evergrande entrar em colapso, esses bancos podem não ir à falência, mas sofrerão.
Em uma reunião recente do Conselho de Estado, o vice-premiê Liu He descreveu as dificuldades financeiras da Evergrande como um estresse de liquidez, não de insolvência – era uma maneira de esconder a gravidade da situação. Na verdade, ele espera que os bancos não retirem os empréstimos da Evergrande, o que apenas puxará a empresa para baixo. As autoridades também coordenaram e ajudaram a Evergrande a vender alguns ativos em uma tentativa de mitigar o impacto social da crise da dívida.
No entanto, com o declínio gradual dos preços imobiliários nacionais, muitas cidades implementaram as vendas mais altas com um preço de referência de 30 por cento fora do preço de mercado. As propriedades e projetos de Evergrande estão fadados a depreciar ainda mais.
Evergrande foi duramente atingida em 13 de setembro, quando o governo local no distrito de Nanhai, na cidade de Foshan, província de Guangdong, suspendeu os empréstimos hipotecários para as propriedades da Evergrande, com efeito imediato. A empresa tem nove projetos locais e essa decisão desqualificou os compradores de imóveis de obter empréstimos hipotecários de bancos locais. Isso significa que Evergrande não poderá vender propriedades no distrito. Se outros governos locais seguirem o exemplo, Evergrande ficará arruinada.
Evergrande é o primeiro gigante da China à beira do colapso, e a cadeia de crises corporativas e financeiras da China provavelmente está surgindo. Os elogios que ostentam cegamente a economia da China não são mais sustentáveis. As fracas perspectivas da economia chinesa apenas frustrarão os corretores pró-China de Wall Street – seu desejo de melhorar as relações econômicas e comerciais entre os EUA e a China também começará a esfriar.
A queda da economia chinesa é uma das razões pelas quais o PCC está ansioso para melhorar as relações China-EUA.
O PCC precisa desesperadamente da ajuda de Washington
Depois que o presidente Joe Biden e o líder chinês Xi Jinping falaram ao telefone, a mídia de propaganda estrangeira do PCC, DW News, publicou um relatório intitulado “As implicações de Xi Jinping e a conversa de Biden”. Este artigo nos diz que o PCC está em uma necessidade desesperada de aliviar sua crise econômica melhorando as relações China-EUA e suspendendo todas as sanções dos EUA.
O artigo revelou que Pequim está perdendo a paciência com a indecisão e ambiguidade estratégica do governo Biden em relação à política para a China.
“Xi exortou Biden… a trazer as relações bilaterais de volta ao caminho certo do desenvolvimento estável o mais rápido possível… para demonstrar visão estratégica e coragem política”, DW News citou um relatório da Xinhua.
O artigo também afirmou que Biden está “dando pequenos passos, vacilando no caminho para restaurar as relações China-EUA … isso é muito conservador … o comércio civil China-EUA pode pagar?”.
A economia do PCC está em perigo iminente com a contenção do comércio. Se a administração Biden reduzir as tarifas sobre os produtos chineses, isso salvará imediatamente a economia moribunda do PCC. Esta é a razão pela qual o PCC expressou repetidamente sua posição dura nas negociações no Alasca e Tianjin entre diplomatas chineses e americanos de alto escalão, e em duas conversas com o enviado do presidente Biden para o clima, John Kerry. É estratégia do PCC pressionar Biden a agir imediatamente.
A equipe Biden atenderá às demandas do PCC? Saberemos a resposta nos próximos meses.
As visões expressas neste artigo são de responsabilidade do autor e não refletem necessariamente as opiniões do Epoch Times.
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