Por Bloomberg
A desenvolvedora da Hudson Yards, de Nova Iorque, está pronta para construir outro complexo enorme de escritórios, residências e varejo – dessa vez a cerca de 5.000 quilômetros a oeste.
A Related Cos anunciou no dia 15 de maio que começou a trabalhar em um site de 240 acres (97 hectares), no Vale do Silício, por um dos maiores acontecimentos da história da Califórnia. Localizado ao norte do Levi’s Stadium, onde o National Football League’s San Francisco 49ers joga, o projeto Santa Clara custará cerca de US$ 8 bilhões, substituindo um campo de golfe público que fica no topo de um antigo aterro.
O desenvolvimento tem sido planejado há muito tempo – a Related Cos anunciou há seis anos – e o fato de que agora está em andamento fala das dificuldades de construir em uma região que se tornou famosa por causa de sua falta de moradia e crescimento legal de disputas. Mas também é um testemunho do robusto cenário tecnológico da Bay Area e da demanda por espaço que a empresa está embarcando em um longo processo de construção até um boom econômico.
Quando estiver totalmente construído, o projeto terá 502.000 metros quadrados de escritórios, 700 quartos de hotel, mais de 1.600 apartamentos e um distrito de varejo, gastronomia e entretenimento, bem como um parque de 30 acres – tudo a uma curta distância do transporte público e adjacente a uma área industrial que a cidade está convertendo em uma zona residencial com espaço para até 4.500 unidades de habitação. Relatou o renomado arquiteto Foster + Partners, que lidera o projeto das primeiras fases do desenvolvimento.
Ao criar uma área urbana rica em amenidades, a Related está apostando que será capaz de atrair os tipos de inquilinos corporativos que cada vez mais vêem essas vantagens como uma chave para atrair e reter funcionários. O empreendimento, que deverá abrir inicialmente em 2023, também terá uma variedade de tipos de escritórios, desde espaços em estilo de loft atraentes até startups e uma zona que poderia acomodar a sede de uma grande empresa.
“O espaço para crescer é um grande problema no Vale do Silício”, disse Steve Eimer, vice-presidente executivo da Related responsável pelo projeto. “A maioria dessas empresas quer colocar sua bandeira em um lugar onde elas não precisam se mover”.
Não se sabe se uma comunidade planejada se torna mais do que apenas um playground para funcionários de tecnologia ricos. O desenvolvimento relacionado da Hudson Yards – um mega complexo de US$ 25 bilhões em torres de escritórios, residências e áreas comerciais construídas sobre antigos pátios ferroviários – foi recebido com críticas semelhantes. O New York Times chamou de “Maior, Mais Novo e Mais Apertado Condomínio” de Manhattan.
“Melhor uso”
Em geral, criar experiências urbanas autênticas é muito difícil em uma área que é desenvolvida na mesma época, disse Margaret O’Mara, professora da Universidade de Washington que estudou a história do Vale do Silício. Mesmo assim, ela disse, o desenvolvimento da Related é claramente “melhor uso da terra do que um campo de golfe” em uma região carente de moradia.
Algumas das unidades residenciais da propriedade serão destinadas a pessoas que ganham menos de 120% da renda média da área, disse a Associated. E, pela primeira vez no norte da Califórnia, o desenvolvedor terá permissão para construir habitação em um local que costumava ser um aterro sanitário.
Enquanto a Related está financiando trabalhos preliminares no local, Eimer disse que o desenvolvedor provavelmente trará algum capital externo para o projeto. A empresa fez uma parceria com o Oxford Properties Group, um braço do fundo de pensão canadense OMERS, para ajudar a construir a Hudson Yards.
“Você quer investidores que tenham a mesma mentalidade que você, que é por um longo prazo”, disse ele. “Um grande fundo de pensão seria um parceiro ideal”.
Além da habitação, a demanda por espaço para escritórios é forte, particularmente entre as empresas de tecnologia que alimentam a economia da Bay Area. Nos últimos dois anos, a Facebook Inc. fez uma farra de imóveis, alugou espaço em São Francisco e na East Bay, enquanto expandia sua sede no Vale do Silício. Enquanto isso, a Alphabet, Inc., empresa do Google, vem trabalhando no desenvolvimento de um grande campus novo em San Jose.
Toda a atividade elevou as taxas de disponibilidade de escritórios no Vale do Silício para cerca de 10% no primeiro trimestre, em comparação com 15% no ano anterior, de acordo com dados da corretora Newmark Knight Frank.
“Esta é quase uma corrida de crescimento sem precedentes”, disse o vice-presidente executivo da Newmark, Phil Mahoney, que trabalhou no Vale do Silício por mais de três décadas e está ajudando a locar o novo empreendimento de Santa Clara. “Estamos em 10 anos ou mais de administrar uma economia forte localmente”.
A resistência a novos desenvolvimentos nas comunidades de dormitórios do Vale do Silício pode ser feroz, com os moradores muitas vezes empurrando para trás os planos para adicionar mais densidade a áreas unifamiliares. Projeto da Related foi realizado no limbo por mais de um ano por causa de uma briga entre a cidade de Santa Clara e a vizinha San Jose, que disputavam os impactos no trânsito e na moradia. As duas cidades chegaram a um acordo no ano passado que permite que o trabalho avance.
Lisa Gillmor, prefeita de Santa Clara, disse que o projeto da Related fornece uma visão de longo prazo para transformar a parte norte de sua cidade em um “distrito turístico, comercial e de entretenimento”. O projeto deve arrecadar 17 milhões de dólares por ano para os cofres locais, impostos e taxas quando abertos.
“Estou muito orgulhosa do que fizemos”, disse Gillmor. “O dinheiro deste projeto vai financiar nossa polícia, nosso corpo de bombeiros, nossos parques – pelos próximos 100 anos.”
Por Noah Buhayar
