Governos locais descapitalizados, empresas estatais cheias de dinheiro e políticas de crédito bancário muito frouxas estão alimentando a compra especulativa de terras na China, apesar do que todo mundo sabe: Essa bolha vai estourar.
Esta situação torna-se mais perigosa com o desempenho geral da economia. O mercado espera que a taxa de crescimento do PIB da China caia em 2 a 3 pontos percentuais este ano. Com a desaceleração do crescimento, verificou-se o excesso de capacidade em muitas indústrias, cujos produtos não podem ser vendidos e a renda foi reduzida. As empresas não podem pagar seus empréstimos e as dívidas podres aumentaram nos bancos.
Além disso, cada vez mais os governos locais estão afogados em dívidas. De acordo com uma análise do Semanário Xinmin de Shanghai, se os governos locais na China forem autorizados a falir, pelo menos 16 governos locais estão à beira do colapso.
No entanto, neste contexto de contração e possível fracasso econômico, o montante total de vendas de terras durante o primeiro semestre deste ano já é igual ao valor total das vendas do ano passado.
Aumento dos custos da terra
A bolha imobiliária foi em grande parte alimentada pelo aumento do custo da terra. Com o aumento do custo de construção, os preços dos imóveis também têm subido cada vez mais. Os preços da terra respondem por cerca de 40% do preço dos imóveis.
Os maiores beneficiários do aumento dos preços da terra são os governos locais da China em vários níveis. Desde 2007, a renda da transferência de terra foi incluída no orçamento dos governos locais. A renda da venda do direito de uso da terra por meio do governo abrir mão de sua reivindicação de posse tem constituído mais de 30% da receita fiscal local e a porcentagem tem aumentado a cada ano. Em alguns lugares, este percentual atingiu cerca de 50%.
Dívida do governo local
Em 2010, a dívida do governo local da China atingiu 10,7 trilhões de yuanes (US$ 1,74 trilhões), segundo a Secretaria Nacional de Auditoria, enquanto o ex-ministro das Finanças chinês Xiang Huaicheng estimou que a dívida era de 20 trilhões de yuanes. Em outras palavras, a dívida local equivale a 20-30% do PIB da China.
O diretor do banco central chinês Zhou Xiaochuan apontou numa conferência em março deste ano que “cerca de 20% da dívida local é realmente muito perigosa, porque estes lugares não têm qualquer receita”.
Muitos governos locais vêm assumindo novas dívidas para pagar dívidas antigas. Cerca de um terço da dívida local é usado para pagar dívidas antigas.
Repórteres do Semanário Financeiro Nacional foram à cidade de Erdos, um projeto de construção elefante-branco na Mongólia Interior, para investigar e descobrir que as dívidas de Erdos chegam a 240-400 bilhões de yuanes (US$ 39-65 bilhões), mas suas receitas anuais são de apenas 37,5 bilhões de yuanes (US$ 6,1 bilhões).
O governo local não apenas não pode pagar suas dívidas, mas também não é capaz de pagar os salários dos funcionários públicos. O distrito de Dongsheng de Erdos emprestou 1,5 bilhão de yuanes do Grupo Yitai no Ano Novo Chinês do ano passado para pagar os salários dos funcionários do governo. Erdos costumava ser chamada de ‘cidade-fantasma’ por algum tempo por causa de sua alta taxa de vacância, agora ela também é conhecida como ‘cidade da dívida’.
Quando as condições econômicas são boas, os governos locais têm receita tributária ampla e obtêm grandes lucros, especialmente com a venda de terras. Nestes tempos, agências governamentais e funcionários são aumentados, levando a mais despesas.
Numa desaceleração da economia, os governos locais sentem a pressão intensa, sendo subitamente confrontados com a redução da receita fiscal com que já se acostumaram. Nesta situação, a venda de terras se tornou a fonte mais prática e eficaz de geração de renda.
Licitando o preço
Uma razão para os preços da terra serem tão altos é que eles são controlados pelo Estado. A lei da China estipula que toda a terra é propriedade do Estado e o Estado tem o direito de decidir o seu valor. O valor da terra é, portanto, diretamente ligado à renda do governo local.
O fortalecimento simultâneo do setor estatal e o enfraquecimento do setor privado também ajudaram a contribuir para o crescimento dos preços da terra.
No passado, a iniciativa privada representava a maioria dos licitantes em leilões de terra. A situação mudou nos últimos anos e as empresas estatais, especialmente as grandes afiliadas diretas ao regime central do Partido Comunista Chinês, tornaram-se a maioria dos compradores.
Essas grandes empresas estatais controladas pelo governo central são endinheiradas. Elas gozam dos lucros exorbitantes de empresas monopolistas, como petróleo e eletricidade. Apoiados pelo governo central, os gestores destas empresas abocanham a terra nas grandes cidades como se a terra fosse livre. Pequim, onde muitas empresas controladas pelo governo central estão sediadas, mostrou o maior aumento nos preços da terra.
Além disso, o excesso de crédito oferecido por bancos da China, por meio de instrumentos financeiros de risco, agravou a bolha imobiliária da China. Desde o ano passado, investidores imobiliários têm levantado quantidades gigantescas de capital por meio de vários produtos financeiros, como empréstimos de crédito e fundos. Quando esse dinheiro foi injetado no mercado imobiliário, ele acelerou o inchamento da bolha e criou mais e mais “reis da terra”.
Financiamento excessivo infla a bolha
Um exemplo típico é o Grupo Thaihot, uma empresa baseada na província de Fujian, que se envolveu em financiamento agressivo na compra pródiga de terras no primeiro semestre de 2013.
O Grupo Thaihot assegurou várias propostas de terra nas cidades de Shishi, Ningde e Changle na província de Fujian, nos distritos de Chaoyang, Tongzhou e Shijingshan de Pequim e no distrito de Zhabei de Shanghai.
O preço por metro quadrado no distrito de Tongzhou de Pequim aumentou mais de 60% em um mês, de 11.300 yuanes (US$ 170 por metro quadrado) em abril para 19 mil yuanes (US$ 287 por m²) em maio.
De acordo com as estatísticas reunidas pelo website financeiro chinês 21cbh.com, as despesas de compra de terrenos do Grupo Thaihot no primeiro semestre deste ano foram de 9,32 bilhões de yuanes (US$ 1,52 bilhões).
Segundo relatos, o Grupo Thaihot financiou 4,654 bilhões de yuanes (US$ 758 milhões) por meio de quatro sociedades fiduciárias. Levando em conta os 5,079 milhões de yuanes (US$ 827 milhões) que ele emprestou no segundo semestre de 2012 de bancos, companhias de gestão imobiliária e sociedades fiduciárias, o Grupo Thaihot financiou 9,7 bilhões de yuanes (US$ 1,58 bilhões) em um ano.
Considerando que as receitas anuais de 2012 foram de 2,6 bilhões de yuanes (US$ 423 milhões), o razão dívida-receita é enorme. A empresa também tem custos na forma de pagamentos de juros de 1 bilhão de yuanes (US$ 163 milhões) a cada ano. O grau de risco é evidente.
Atualmente, muitas empresas imobiliárias estão reinvestindo seus lucros em compras de terras. Um grande número de empresas de outros setores também está buscando oportunidades de investimento no mercado imobiliário por meio de produtos financeiros oferecidos por instituições financeiras.
A situação está se tornando cada vez mais perigosa. Quando ninguém comprar casas, o preço dos imóveis entrará em colapso, o que desencadeará uma grave crise financeira.
Todo mundo sabe que é apenas uma questão de tempo até a bolha estourar. Quando a bolha imobiliária do Japão explodiu, isso colocou a economia do país num período de duas décadas de depressão, da qual o Japão ainda não se recuperou.
A bolha imobiliária em Erdos já está estourando – os preços caíram em 70-80%. Quantas cidades na China se precipitarão numa crise semelhante? Será que o estouro da bolha se espalhará por todo o mercado imobiliário da China como a propagação de um vírus?
Tianlun Jian, PhD, escreve regularmente sobre a economia chinesa (Chineseeconomictrend.blogspot.com)
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