Há anos os termos “mercado imobiliário chinês” e “bolha” têm sido invariavelmente proferiu juntos; às vezes, com pontos de exclamação e, às vezes, com pontos de interrogação. Em 2014, outra palavra foi adicionada: explosão.
“Quanto ao mercado imobiliário, a estimativa média de uma correção de preço parece ser de 20-30% num período de dois anos”, escreve Junheng Li da JL Warren Capital, numa nota. Uma correção mais ou menos semelhante em dimensão ao declínio de preço que o índice nacional de habitação dos Estados Unidos sofreu após o estouro de sua bolha em 2006. Mas observando os números, parece que a bolha da China é ainda maior do que todas as bolhas imobiliárias já vistas anteriormente.
O HSBC comparou o valor total dos imóveis residenciais em relação ao PIB total e constatou que a China já ultrapassou o nível observado no Japão antes que seus mercados imobiliário e de ações entrassem em colapso em 1990. Naquela época, todos os imóveis residenciais no Japão valiam 3,7 vezes seu PIB. Em comparação, a relação em Hong Kong era de 3 vezes em 1997 e nos Estados Unidos de 1,7 vezes em 2006.
Com um aumento de mais de 300% desde 2000 na China, os preços em algumas áreas sofreram correções agudas de tempos em tempos, recuperando-se pouco depois rapidamente. Em 2014, no entanto, a queda nos preços teria sido mais ampla e contínua, segundo dados publicados em junho.
Em relação a maio, os preços caíram em 55 das 70 maiores cidades, segundo a Secretaria Nacional de Estatísticas da China, enquanto desenvolvedores e agentes imobiliários introduziram descontos para impulsionar as vendas. Junho marcou o segundo mês consecutivo de declínio nos preços nacionais (-0,46%); e inclusive em cidades de 1º nível como Shanghai (-0,6%), Guangzhou (-0,6%) e Shenzhen (-0,4%) foram afetadas.
Apesar dos descontos, promoções e facilitação para aquisição de imóveis, analistas da Société Générale afirmam que o volume de transações diminuiu e o inventário atingiu um novo recorde. Um executivo de uma empresa imobiliária de Shanghai disse ao 21st Century Business Herald sob condição de anonimato: “Podemos realmente sentir que a indústria está de fato em declínio desde o final de 2013.”
Inacessível
A maioria dos especialistas acredita que o aumento incessante dos preços fez a habitação inacessível para a maioria, pois os rendimentos não acompanharam o ritmo. Além disso, muitos governos locais têm imposto restrições de compra, especialmente para segundas residências, e o regime central orientou os bancos a restringirem os critérios de concessão de empréstimos. Como resultado, novas hipotecas caíram 2,6% em relação a junho de 2013.
O economista chinês Gao Shanwen disse ao Herald: “O período de livrar-se de bolhas e desfazer-se de estoques começou no mercado imobiliário em todo o país e o processo aumentará nos próximos três a cinco anos. Acreditamos que o platô do mercado imobiliário foi alcançado em torno de 2013-2014. Em outras palavras, o mercado doméstico chinês acabou de passar o ponto de inflexão de escassez fundamental para excedente fundamental.”
70 mil desenvolvedores varridos do mapa?
Como foi o caso com as hipotecas subprime nos EUA, desenvolvedores e construtoras serão afetadas primeiramente. “Nossa pesquisa da indústria sugere que uma correção de preço superior a 30% nos próximos 12 meses é necessária para mover o inventário. Essa correção provavelmente empurrará os desenvolvedores de baixa margem penhasco abaixo”, escreve Li.
Frank Gong, o presidente do ramo chinês do banco de investimento JPMorgan, estima que 87,5% dos 80 mil promotores imobiliários atualmente no mercado serão varridos. “Muitos desenvolvedores desaparecerão durante a queda de preços e na remodelação da indústria no futuro”, disse ele no Fórum Noah de Gestão de Bens Privados de 2014, na cidade de Qingdao, em 19 de julho. Ele acha que uma queda de preço de apenas 10-15% será suficiente para alcançar esta consolidação da indústria.
Os ganhos anunciados por desenvolvedores e agentes imobiliários confirmam que a tendência está mudando. Dentre 53 empresas que relataram ganhos em 22 de julho, 14 já registram perdas e 13 devem perder dinheiro em breve.
Enormes consequências
“[Isso] é alarmante, pois a atividade de construção contribui com 20% do PIB. Outra coisa precisa preencher o vazio agora, e tudo indica que serão projetos de infraestrutura”, escreve Li.
Contrariamente a suas reivindicações, o regime chinês não conseguiu fazer a transição de uma economia de investimento para uma de demanda do consumidor. O nível tem se mantido estável num nível relativamente baixo de 34-36% nos últimos cinco anos.
Então, se o regime chinês quer atingir suas metas de crescimento, ele precisa injetar dinheiro em investimentos de infraestrutura e atrasar as reformas pró-consumo.
Frank Gong acredita que o estouro da bolha imobiliária será contido porque os empréstimos estão contidos no sistema bancário e – diferentemente dos subprimes – não foram transformados em títulos ou negociados no mercado financeiro. “Não haverá efeito no nível dos riscos financeiros imobiliários, se o preço cair, deixe-o cair, mas isso não arrastará os bancos para baixo”, disse ele.
Junheng Li é menos otimista: “Os bancos estão apertados em liquidez, pois estão enfrentando uma crescente quantidade de empréstimos inadimplentes (EI) que precisariam ser saudáveis. Esses EI incluem empréstimos a veículos de financiamento do governo local e a empresas estatais.” Os EI da China passaram de meros US$ 65 bilhões no terceiro trimestre de 2011 para US$ 95 bilhões no quarto trimestre de 2013.
Uma pesquisa feita por Richard Vague, sócio-gerente da Gabriel Investiments, sugere que o rápido crescimento da dívida e dos empréstimos inadimplentes conduzirá inevitavelmente a uma crise financeira.
Olhando para crises históricas, como a do Japão em 1990, as dos Estados Unidos em 1929 e 2008 e a da Espanha em 2008, ele identificou que o crescimento da dívida privada em mais de 18% ao longo de um período de cinco anos conduz a uma crise financeira. Na China, a dívida privada, que inclui as hipotecas, cresceu 56% entre 2007 e 2012.
Ele acha que o processo de limpeza pode custar a China 20-40% do PIB e pode durar uma geração.
Reação
As autoridades chinesas provavelmente compartilham essas preocupações e é por isso que reagiram relaxando as restrições de compra de imóveis em algumas localidades.
Junheng Li acha que é um pouco tarde demais para esse tipo de manobra política: “Nas áreas em que as restrições de compra foram relaxadas, a demanda não cresceu substancialmente, como em Tianjin”, escreve ela.
“Numa crise, os compradores de imóveis perdem a fé no aumento contínuo do preço da habitação. Quando a confiança entra em colapso, não há nada que o governo possa fazer para impulsionar a demanda fundamental por propriedades caras.”
