O mercado imobiliário da China está apresentando duas características extremas: bolhas imobiliárias nas grandes cidades e abundância de “cidades-fantasma”. Os esforços recentes da liderança do Partido Comunista Chinês (PCC) para acelerar a urbanização podem criar mais cidades cheias de prédios vazios, dizem analistas.
Preços altos recordes para aquisição da terra foram definidos no início de setembro nas principais cidades, enquanto o valor total dos ativos imobiliários em Pequim atingiu 134 trilhões de yuanes (US$ 22 trilhões), mais do que o produto interno bruto (PIB) dos Estados Unidos em 2012 (que era US$ 16,4 trilhões).
Enquanto isso, o preço dos imóveis novos nas grandes cidades aumentou num ritmo mais rapidamente desde janeiro de 2011.
Analistas dizem que os preços dos imóveis continuam a subir porque os governos locais estão sob pressão de enorme dívida e precisam da receita da venda de terras para financiar suas dívidas. A dívida total dos governos locais pode ultrapassar 20 trilhões de yuanes (US$ 3,3 trilhões), disse Liu Yuhui, pesquisador da Academia Chinesa de Ciências Sociais, numa conferência em 16 de setembro.
Cidades-fantasma
Enquanto o mercado continua crescendo nas cidades de primeiro e segundo níveis, a crise está aparecendo nas de terceiro e quarto níveis.
Um relatório publicado em julho pela Corporação Imobiliária da China listou cidades com os mercados imobiliários em maior risco. As 50 primeiras cidades eram todas de terceiro e quarto níveis com excesso de oferta de casas, devido ao êxodo populacional.
Guo Shiping, diretor de pesquisa do Instituto de Finanças Contemporâneas da Universidade de Shenzhen, soltou uma bomba recentemente, revelando que, no ano passado, das 648 cidades grandes e médias da China, apenas 70 viram os preços dos imóveis subirem e 364 apresentaram queda de preços.
Além disso, muitas cidades de terceiro e quarto níveis se tornaram cidades-fantasma, com excesso de habitações desocupadas como resultado dos esforços de urbanização para crescimento do PIB.
Rápido envelhecimento da população
A população é um fator chave que determina os preços dos imóveis e a população da China tem envelhecido rapidamente desde a implementação da política do filho único por mais de 30 anos, segundo Su Jian, diretor-associado do Departamento de Economia da Universidade de Pequim.
Su escreveu num artigo recente que a população da China atingirá um pico em 2018, quando começará um declínio acelerado, e a força de trabalho diminuirá após atingir outro pico em 2015. Após 2022, a população de aposentados atingirá seu auge e a força de trabalho diminuirá em dez milhões por ano.
As pessoas começarão a perceber o efeito do declínio da população sobre os preços dos imóveis em 2018, disse Su, e os preços da habitação pararão sua tendência ascendente em 2018 ou antes. A bolha imobiliária estourará antes de 2022, disse ele.
“Os preços dos imóveis subirão rapidamente em Pequim e Shanghai por dois ou três anos antes de a bolha estourar”, acrescentou Su. “Mas os preços começarão a cair entre 2017 e 2018… A economia da China sofrerá uma enorme depressão.”
Bolha sem precedentes
O que está ocorrendo agora com o mercado imobiliário da China ocorreu também no Japão na década de 1980, antes de seu mercado imobiliário despencar, disse Zhang Weili, um comentarista do 21st Century Business Herald, num artigo para a mídia chinesa Financial Times.
Zhang destacou que muitos chineses estão apostando que o governo continuará a sustentar a bolha imobiliária, assim como os japoneses apostaram na expansão contínua da bolha imobiliária, mesmo quando a bolha já era enorme em meados da década de 1980.
Zhang disse que pesquisas descobriram que o mercado imobiliário japonês quebrou na década de 1990 devido à política de manter as taxas de juros baixas por um longo período (para manter o crescimento econômico) e devido à existência de impostos muito baixos de propriedade da terra. A China tem os mesmos problemas atualmente.
Alguns estudiosos chineses, que trabalham em estreita colaboração com o regime, argumentam que, se o governo japonês não tivesse elevado as taxas de juros tão rapidamente no início da década de 1990, a bolha não teria explodido prematuramente, segundo Zhang. “A visão convencional defende que os políticos não devem proativamente estourar a bolha imobiliária e devem explorar maneiras para suavizar o pouso.”
Nos últimos anos, a China tem se esforçado para “manter o crescimento econômico e evitar a inflação, enquanto busca reestruturação econômica”, disse Zhang. Mas a nova liderança do PCC fez sua prioridade política manter uma taxa de crescimento anual do PIB de 7% ou superior, o que entra em conflito direto com a reestruturação econômica, segundo Zhang.
As autoridades adotaram uma “abordagem progressiva para a reestruturação econômica” por medo de um pouso forçado. Mas isso não ajudará, disse ele. “Com uma bolha enorme e superinflada é impossível evitar uma aterrissagem forçada.”
