O mercado imobiliário é um dos setores mais importantes da economia chinesa, e há anos tem impulsionado, de um jeito ou de outro, grande parte do crescimento econômico do país. Mas em janeiro, o número de imóveis comprados e vendidos em toda a China caiu vertiginosamente em relação ao mesmo período do ano passado.
O preço pelo qual as propriedades foram vendidas caiu apenas relativamente, o que significa que o setor não está em crise, mas o crescimento nos preços dos imóveis cresceu a um ritmo mais lento em janeiro do que ocorre normalmente.
Ambas estas tendências – poucas transações e preços tendendo à estagnação – são sinais de alerta para o setor imobiliário da China. Especialistas têm argumentado por anos e especulado sobre se e em que medida o mercado imobiliário chinês é uma bolha e quando ele explodiria ou deflacionaria.
“Os preços da habitação nas cidades de primeiro nível na China não são suscetíveis de cair acentuadamente em breve, mas eles não aumentarão muito também”, disse Jason Ma, um comentarista experiente da emissora NTDTV sobre questões econômicas.
O preço é muito alto
A desaceleração das vendas deve-se ao preço excessivo da habitação na China, disse Ma. “Os preços da habitação nas cidades de primeiro nível como Pequim e Shanghai são mais altos do que nos Estados Unidos, mas o salário médio chinês é apenas um décimo dos norte-americanos. O grupo de pessoas que compra imóveis está diminuindo.”
Vendas lentas
A notícia recente vem da Academia de Indexação da China, que monitora os mercados imobiliários em 43 grandes cidades chinesas, incluindo cidades de primeiro nível, como Pequim, Shanghai, Guangzhou e Shenzhen. (A China classifica as cidades em níveis de acordo com o desenvolvimento do centro urbano, sendo o primeiro nível o mais desenvolvido.)
O relatório mostra que mais de 90% das grandes cidades monitoradas apresentaram queda no volume de transações em janeiro. O volume de comércio nas cidades de Pequim, Shanghai e Shenzhen diminuiu 30% em relação a dezembro, com algumas, como Dalian e Bengu, caindo mais de 50%.
Um fator que contribuiu para o baixo volume de negociações foi o Ano Novo Chinês, que dura cerca de uma semana e começou em 31 de janeiro deste ano, 11 dias mais cedo do que no ano passado.
O volume foi menor do que em janeiro do ano passado, especialmente nas cidades de primeiro nível. Compras e vendas de casas pré-construídas em Pequim foram menos da metade do que em janeiro passado. O comércio imobiliário em Guangzhou também caiu quase pela metade em relação a janeiro passado.
Os preços da habitação têm aumentado de forma constante por um longo tempo na China, mas em 2013 esta tendência mostrou sinais de redução gradual. Os preços só subiram em metade das cidades monitoradas em janeiro.
O Índice Global de Preços de Imóveis elaborado pela Knight Frank, uma grande consultoria imobiliária, mostra que os preços da habitação na China continental tiveram o segundo maior aumento no mundo em 2013, ou 21,6%. Dubai teve o maior aumento.
O comentarista econômico Jason Ma disse que as restrições de compra de habitação em 2010 contiveram as vendas. Essas restrições determinam que apenas os residentes oficiais das grandes cidades podem ter duas casas por família, e que migrantes de outras cidades só podem possuir uma casa por família.
Risco
Durante anos, Ren Zhiqiang, um dos maiores promotores imobiliários na China, disse que vem tentando chamar a atenção para os riscos do mercado imobiliário da China. Ele é presidente da Imobiliária Huayuan, que tem uma capitalização de mercado de 4,5 bilhões de yuanes (US$ 740 milhões).
Ele alertou os investidores para os preços das casas em desaceleração numa cerimônia imobiliária de premiação em 21 de janeiro deste ano.
“Eu abordei o tema do ‘risco’ nos relatórios de imóveis pela primeira vez em mais de 10 anos”, disse Ren. “É um pensamento muito perigoso que os desenvolvedores ainda acreditem que os preços dos imóveis aumentarão como em 2013. Essa é a minha maior preocupação.”
Até agora este ano, o crescimento do preço dos imóveis foi pior nas cidades de terceiro e quarto níveis enquanto o volume de comércio está em declínio nos últimos três meses.
‘Cidades-fantasma’
A desaceleração no mercado imobiliário enfrenta um impacto muito mais acentuado nas cidades menores do que muitos previram. “Empresas grandes e verdadeiramente inovadoras na China estão localizadas nas cidades de primeiro nível, e quase nenhuma delas está em cidades de terceiro e quarto níveis. Isto leva a fuga de cérebros e ao êxodo populacional destes lugares”, disse Jason Ma.
“Assim, as pequenas cidades só podem contar com seus recursos naturais, mineração e projetos governamentais. Mas os governos locais têm cada vez menos capacidade agora por causa das enormes dívidas que adquiriram.”
Isto agrava o que observadores têm chamado de “cidades-fantasma”: cidades subocupadas, onde vastas somas de dinheiro foram gastas em projetos imobiliários que, em seguida, geraram renda insuficiente para atender as enormes dívidas obtidas anteriormente ou com estes projetos de construção.
“Pode ser muito cedo para se chegar a uma conclusão sobre o colapso do mercado imobiliário da China”, disse Jason Ma. “Mas, se o volume de comércio mantiver a tendência de baixa apresentada em fevereiro, isso pode ser um sinal de que os preços da habitação estão numa posição perigosa.”
