Hipotecas estão mais difíceis de obter na China, um sinal, segundo especialistas, que os banqueiros estão reconhecendo os riscos envolvidos no mercado imobiliário.
De acordo com uma pesquisa recente, os bancos reduziram a emissão de empréstimos hipotecários em pelo menos 17 grandes cidades no mês passado.
Um repórter do Epoch Times no local confirmou os resultados de uma pesquisa recente: que uma “escassez de hipoteca” está se espalhando das cidades de primeira linha, como Pequim, Tianjin, Shanghai, Guangzhou e Shenzhen, para cidades de segunda e terceira linha. Em 17 dos 32 mercados imobiliários principais da China, os bancos estão reduzindo ou pararam completamente os empréstimos hipotecários.
A Associação Z-Park para Finanças na Internet e o Instituto de Pesquisa Rong 360 entrevistaram 500 bancos em 32 cidades-chave entre 11 de outubro e 11 de novembro. A pesquisa mostrou que 17 das 32 cidades estão abrandando os empréstimos hipotecários.
O departamento de pesquisa da Beijing Lianjia Real Estate Agent Co. Ltd. divulgou seu relatório de outubro em 19 de novembro.
Com base no relatório, fica claro que os bancos estão usando as seguintes estratégias para diminuir os empréstimos. A taxa para primeiros compradores aumentou e os processos de seleção dos bancos para a concessão de empréstimos se tornaram bem mais rigorosos. Além disso, o tempo que demora em aprovar o empréstimo tem aumentado significativamente.
“Quase todas as pessoas razoáveis, incluindo banqueiros chineses, acreditam que há uma grande bolha no mercado imobiliário da China e que investir nele envolve riscos cada vez maiores”, escreveu Jason Ma, um comentarista econômico da emissora NTDTV, num e-mail.
Zhang Dawei, o diretor do Departamento de Marketing Imobiliário da Área Central da China, concorda. Ele disse que a ideia de uma bolha imobiliária é agora o pensamento dominante e os riscos atuais no mercado são enormes.
Sem dinheiro para emprestar
Enquanto isso, os preços continuam subindo – por enquanto.
Em comparação com o ano passado, os preços aumentaram em 69 das 70 maiores cidades, segundo um relatório de 18 de novembro da Secretaria Nacional de Estatísticas da China. Os preços aumentaram mais de 10% em 21 cidades.
No entanto, similar à crise dos subprime nos EUA, o mercado necessita de empréstimos para os preços continuarem a subir. Este ciclo de autorreforço pode estar chegando ao fim com os bancos reduzindo os empréstimos agora.
Jason Ma, entretanto, não vê o aperto no mercado de hipotecas como tendo um grande efeito na redução dos preços dos imóveis. “Políticas como impostos sobre a propriedade terão maior impacto nos preços da habitação na China do que a relativa disponibilidade de hipotecas.”
A cidade de Guangzhou anunciou que o pagamento para a compra de uma segunda casa não pode ser inferior a 70% do valor da casa. Guangzhou é a terceira cidade, depois de Shanghai e Shenzhen, a determinar essa política. Assim, enquanto o mercado imobiliário continua a aquecer, os bancos começaram a se retirar.
“A subida dos preços e a escassez de hipotecas prejudicam as famílias que realmente precisam das casas mais do que aqueles que usam as casas como uma forma de investimento”, disse Ma. “Os ricos chineses têm uma quantidade surpreendente de dinheiro. Esta política pode até beneficiar esses investidores, porque eles poderão comprar com dinheiro e terão menos concorrentes.”
Chen Guoqiang, vice-diretor da Sociedade Imobiliária da China, acredita que parte da redução das hipotecas pode ser sazonal. Os bancos geralmente dão a maioria de seus empréstimos no primeiro semestre do ano. Assim, no final do ano, o dinheiro para empréstimo está quase esgotado. Em novembro e dezembro, muitos bancos estão impotentes para conceder hipotecas.
O gerente de uma agência do Banco de Construção da China disse ao Epoch Times que os empréstimos eram relativamente fáceis no início do ano, quando o banco tem reservas adequadas. No entanto, depois de um aperto de liquidez do banco central em junho, as reservas diminuíram para o final do ano.
Cada banco tem de satisfazer uma determinada razão de crédito sobre depósitos e não pode ir abaixo da razão exigida. De acordo com o gerente da agência, os empréstimos para pequenas e médias empresas e para indivíduos precisaram ser apertados. Grandes corporações, como as empresas estatais, continuam a ser a exceção.
Além disso, Lin Zefu, diretor-associado da escola de administração da Universidade Central de Finanças em Pequim, acredita que as margens de juros dos bancos estão minguando, diminuindo assim seu incentivo para emprestar.
Alto risco
Li Yongzhuang, diretor do Centro de Pesquisa da Economia Nacional da Universidade Central de Finanças em Pequim, citou o aumento dos riscos relacionado a mudanças nos regulamentos. Normalmente, os empréstimos hipotecários levam 20 anos para serem pagos. Nesse longo intervalo de tempo, é possível que políticas do governo mudem, empurrando o preço para baixo.
Se o preço dos imóveis cair e os devedores se recusarem a pagar ou ficarem inadimplentes, os bancos não poderiam absorver essa perda. Por sua vez, os bancos tentam reduzir sua exposição ao risco.
Mesmo promotores imobiliários estão procurando outras oportunidades. Grandes empresas, como Vanke e SOHO, planejam entrar em mercados estrangeiros e a Vanke começou a diversificar seus negócios, explorando diferentes indústrias e localidades. São justamente as empresas que colheram o maior lucro nos tempos de boom que estão à procura de outras oportunidades.
Alguns investidores ricos, sem dúvida, optam por continuar a tentar suas chances no mercado imobiliário que até agora os recompensou. “Com mais chineses comuns repelidos do mercado imobiliário, torna-se agora apenas um jogo para os ricos”, disse Ma.
